金九銀十或迎加嚴(yán)版限購(gòu)令
　　
　　四大猜想看樓市未來(lái)
　　
　　自國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”之后，二、三線城市限購(gòu)之風(fēng)愈刮愈烈。有媒體爆料：“住建部正在調(diào)查”、“住建部將草擬限購(gòu)名單”……其中最引人關(guān)注的一種表述是，二、三線城市限購(gòu)名單8月就將出爐。
　　
　　“從近期透出的消息來(lái)看，擴(kuò)大版限購(gòu)令本月不大可能出臺(tái)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)田步亮表示，住建部要求各省市自查，結(jié)果8月底上報(bào)。也就是說(shuō)擴(kuò)大版限購(gòu)令有可能延后到“金九銀十”前后出臺(tái)。
　　
　　“金九銀十”前后出臺(tái)
　　
　　此前關(guān)于擴(kuò)大版限購(gòu)令8月中上旬就會(huì)出臺(tái)的預(yù)測(cè)不絕于耳。
　　
　　據(jù)了解，自去年4月份全國(guó)43個(gè)城市實(shí)施住宅限購(gòu)令以來(lái)，相關(guān)城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來(lái)看，住宅無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購(gòu)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)還包括，樓市庫(kù)存積壓嚴(yán)重、開(kāi)發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。
　　
　　而與此相對(duì)應(yīng)的是，那些不限購(gòu)的二、三線城市房?jī)r(jià)則屢創(chuàng)新高。比如榆林等就不限購(gòu)，這些城市房?jī)r(jià)五六年間上漲六七倍甚至十倍，而那些率先到二、三線城市布局的房企也因此大幅提升。
　　
　　上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)措施的提法隨之引起轟動(dòng)，更有人士大膽推測(cè)，二、三線城市限購(gòu)最快本月中上旬就將出臺(tái)。
　　
　　不過(guò)，這種激進(jìn)說(shuō)法正在遭遇“挑戰(zhàn)”。據(jù)報(bào)道，住建部已經(jīng)統(tǒng)一要求，各省市需要限購(gòu)的二、三線城市進(jìn)行自我排查，全部結(jié)果將于8月底上報(bào)住建部。對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲的城市，各省將督促其制定并實(shí)施住房限購(gòu)措施。
　　
　　市場(chǎng)人士分析，照此看來(lái)，二、三線城市限購(gòu)名單出臺(tái)的時(shí)間會(huì)有所延后，要等到“金九銀十”才會(huì)出臺(tái)。相關(guān)人士接受采訪時(shí)說(shuō)，已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)此消息，不過(guò)還未接到正式的通知。

    限購(gòu)令擴(kuò)大至縣級(jí)市
　　
　　擴(kuò)大版限購(gòu)令到底會(huì)涉及到哪些城市，分析人士的說(shuō)法也是各不相同。
　　
　　據(jù)媒體報(bào)道，新一輪限購(gòu)的二、三線城市名單，將主要依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅來(lái)確定。有人士甚至預(yù)測(cè)，限購(gòu)的二、三線城市至少增加到50個(gè)以上。一旦新增二、三線限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，限購(gòu)政策將擴(kuò)大到100個(gè)，甚至擴(kuò)大到200個(gè)。
　　
　　不過(guò)這一說(shuō)法遭到了駁斥。近日國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)上海易居研究院作了一份《限制性住宅市場(chǎng)專題研究》預(yù)測(cè)，新增限購(gòu)的城市數(shù)量將極可能為10個(gè)左右。針對(duì)該份報(bào)告，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前，在尚未限購(gòu)城市中三類城市有可能備選：第一類是房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市；第二類是按70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，房?jī)r(jià)漲幅較高城市；第三類是北京、上海、廣州、深圳周邊中小城市。
　　
　　“我們預(yù)計(jì)，國(guó)家將以第三類城市為主要考慮因素，同時(shí)兼顧第一二種因素，來(lái)選擇將要新限購(gòu)的城市?！睏罴t旭認(rèn)為，最終實(shí)行限購(gòu)的城市數(shù)量將會(huì)比較少，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)20個(gè)，極可能為10個(gè)左右。
　　
　　隨后更加權(quán)威的說(shuō)法也被挖掘出來(lái)。據(jù)悉，住建部在要求各省市自我排查中給出了五條標(biāo)準(zhǔn)，一是價(jià)格指數(shù)是否處于前列。二是6月份房?jī)r(jià)和去年底價(jià)格相比的漲跌情況。三是城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高。四是外地人購(gòu)房的比例是否較高。五是群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否反應(yīng)強(qiáng)烈，是否認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不到位。新一輪限購(gòu)城市名單將依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)劃定。這種說(shuō)法認(rèn)為，縣級(jí)市也有限購(gòu)的可能。
　　
　　對(duì)此，住建部政策研究中心副主任王玨林接受記者采訪時(shí)說(shuō)，此輪限購(gòu)是今年年初“國(guó)八條”的一個(gè)延續(xù)，因此范圍早已框定，“國(guó)八條”說(shuō)得很明白，哪些城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，市場(chǎng)過(guò)熱就會(huì)被納入到限購(gòu)名單中。他認(rèn)為，擴(kuò)大版限購(gòu)令的主要目的是，督促地方政府自覺(jué)與中央政策精神保持一致，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展。
　　
　　低價(jià)入市潮或?qū)⒌絹?lái)
　　
　　無(wú)論新一輪限購(gòu)令何時(shí)到來(lái)，范圍有多大，不過(guò)一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，新一輪限購(gòu)必定會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響。
　　
　　“限購(gòu)令必然會(huì)對(duì)這些城市的樓市成交量產(chǎn)生影響，擠出部分投資需求，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲、抑制泡沫擴(kuò)散的目的。”專家表示，新一輪限購(gòu)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，更多將體現(xiàn)在心理層面上的，購(gòu)房者認(rèn)為嚴(yán)厲市場(chǎng)調(diào)控還會(huì)持續(xù)，這勢(shì)必會(huì)加重購(gòu)房者觀望的情緒。
　　
　　這種因素必然會(huì)影響到即將限購(gòu)城市的成交量，而這些地方的樓市開(kāi)發(fā)商必然采取以量換價(jià)，加快推盤的辦法，來(lái)盡快回籠資金。
　　
　　事實(shí)上，對(duì)政策比較敏感的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始“降價(jià)促銷了”。在廣東惠州，碧桂園十里銀灘以7。5折開(kāi)盤，尤其針對(duì)外地?zé)o法獲得銀行貸款的購(gòu)房者推出了“分期付款，年期長(zhǎng)達(dá)3年”付款方式。此后，深圳益田集團(tuán)旗下樓盤“益田大運(yùn)城邦”新推出2期300多套新品，從之前1。2萬(wàn)/平方米，直降4000元，至8000多元/平方米，相當(dāng)于打7折出售。
　　
　　組團(tuán)開(kāi)發(fā)將成普遍現(xiàn)象
　　
　　新一輪限購(gòu)也會(huì)使得部分中小企業(yè)受到?jīng)_擊?！氨M管大洗牌的時(shí)機(jī)還沒(méi)有完全到來(lái)，不過(guò)部分中小企業(yè)還是會(huì)比較難過(guò)?！蓖醌k林表示，一方面受市場(chǎng)調(diào)控的影響，市場(chǎng)不景氣，上半年新房庫(kù)存量大，而下半年新盤又不斷放量，樓市供應(yīng)量的集中釋放，開(kāi)發(fā)商銷售壓力顯著增加。
　　
　　另一方面，銀根收緊，購(gòu)房者辦理房貸難度增加，再加之中小開(kāi)發(fā)商融資渠道少，民間借貸成本又很高，中小企業(yè)不得不靠賣房子來(lái)進(jìn)行融資，一旦賣房子不順利，就會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
　　
　　“房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌會(huì)進(jìn)一步加劇?！蓖醌k林表示，在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作將會(huì)增加，組團(tuán)開(kāi)發(fā)將會(huì)成為普遍現(xiàn)象。他認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)格局下，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，將會(huì)更多地采用“有錢的出錢，有地的出地”的合作模式來(lái)尋求發(fā)展。
　　
　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)副主任陳俊則認(rèn)為，新一輪限購(gòu)也會(huì)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資人群向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的比較多，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)正成為開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一。